주택임대차보호법 대항력의 요건, 내용 등에 대한 모든 것!!!

주거생활의 안정 보장 등의 이유로 나오게 된 것으로 주택임대차 보호법이 있습니다. 그런데 이것의 이름만 들어봤지 상세히 알고 있는 경우는 드물어 이번 시간에는 이것의 대항력 요건과 내용 등에 대해 알아보겠습니다.

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목차

01. 주택임대차 보호법 대항력의 요건
02. 주택임대차 보호법 대항력의 내용

 

 

주택임대차 보호법 대항력의 요건

 

주택임대차 보호법이 대항력을 가지기 위해서는 먼저 임차인이 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다. 말 그대로 임대차를 통해 거주하고 있는 사람들을 보호하기 위해 만들어진 법인데 실제로 거주하고 있지 않을 경우에는 법이 만들어진 취지에 부합하지 않기 때문입니다.

 

 

물론 이를 직접적으로 점유하는 것이 아닌 점유를 매개로 하여 간접적으로 점유하는 것도 인정이 되기 되므로 참고하면 좋을 것 같습니다.

 

 

두 번째 해당 주택에 주민등록이 되어 있어야 그다음 날부터 제삼자로부터 대항력을 가질 수 있게 됩니다. 당연히 주민등록상에서 임차권을 매개로 한 점유관계가 명확히 표상되어 제삼자가 인식할 수 있을 정도는 되어야 합니다.

 

 

주택임대차 보호법상에서 대항요건을 가지는 주민등록은 해당 주택을 임차한 임차인뿐만 아니라 해당 주택에 거주하는 가족 구성원을 전부 포함합니다.

 

 

만약 A라는 주택에서 대항력을 갖춘 임차인이 B라는 주택으로 이전하게 되면 당연히 A주택에서의 대항력은 소멸하게 되고 임차인이 다시 A라는 주택으로 이전하게 되면 재전입한 때로부터 새로운 대항력을 갖게 됩니다. 그리고 주민등록을 다른 곳으로 이전하였지만 기존 주택에서 계속 거주하고 있는 것도 어쨌든 등기상 이전하였기 때문에 대항력은 소멸하게 됩니다.

 

 

주택임대차 보호법 대항력의 내용

주택임대차 보호법의 대항력은 위에서 언급하였듯이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 효력을 발휘할 수 있게 됩니다. 그러나 다르게 얘기한다면 주택 인도와 주민등록을 마친 날과 동일한 날에 다른 저당권자가 저당권 설정등기를 하였을 경우에는 대항력을 발휘할 수 없다는 것입니다.

 

 

그다음 날부터 대항력이 발휘되지만 저당권 설정등기는 그것보다 하루 앞서 효력이 발생하기 때문에 이러한 점에도 유의할 필요가 있을 것으로 생각됩니다.

 

 

이렇듯 대항력이 중요한 이유는 임차인이 해당 주택에 계약한 기간 동안 사용, 수익 할 경우 외부의 제삼자 및 해당 주택의 양수인으로부터 자신의 권리를 법적으로 보호할 수 있기 때문입니다.

 

 

조금 더 쉽게 얘기하면 A라는 사람이 어떠한 주택에 임대차 계약을 이행하였습니다. 주택의 인도와 주민등록을 다 마쳤는데 갑자기 B라는 인물이 나타나 자신이 전 주인과 소유권 이전등기 계약을 하여 이 주택의 새로운 주인이라고 말을 합니다. 이때 만약 A가 B보다 이틀 먼저 주택임대차 보호법에 의한 대항력을 갖추었다면 B는 A의 임대차에 따른 사용, 수익 권한을 방해할 수 없게 되는 것입니다.

 

 

반대로 A보다 먼저 B가 소유권 이전등기를 하였다면 즉 A보다 선순위 권리자가 있는 경우에는 임차인인 A가 아무리 대항요건을 갖추어도 대항력이 인정되지 않습니다.

 

 

오늘은 주택임대차 보호법의 대항력 요건과 내용에 대해서 알아보았습니다. 핵심은 임대차 보호를 받기 위해서는 해당 법률의 효력이 발생하기 위한 요건을 충족하고 그 충족요건이 다른 권리자들보다 먼저 되어있어야 한다는 점입니다.

 

 

이 부분만 상기하고 있으면 주택임대차 보호법에 따른 대항력은 어렵지 않고 손쉽게 이해가 가능할 것이라고 생각하며 이만 마치겠습니다.