임대차의 효력에 대한 모든 것!!!(임대인, 임차인의 권리와 의무 등)

보통 사람들이 가장 많이 계약하는 것 중 하나가 바로 임대차 계약일 것이라고 생각됩니다. 그러나 이러한 임대차 계약에 구체적으로 어떠한 효력이 있는지를 잘 알지 못하는 분들이 많아 이번 시간에 소개해 보려고 합니다.

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목차

01. 임대인의 권리
02. 임대인의 의무
03. 임차인의 권리
04. 임차인의 의무

 

 

임대인의 권리

 

임대차는 임대인과 임차인 두 주체가 계약을 하는 것이기에 먼저 임대인에 대해 알아보겠습니다. 임대차를 통한 임대인이 가질 수 있는 권리에는 차임지급청구권이 있습니다. 임차인이 해당 부동산을 이용하면서 당연히 지급해야 하는 것으로 연체 누적액이 2 기분에 달하면 차임연체를 통한 계약해지가 가능합니다.

 

 

두 번째 차임증감 청구권이 있습니다. 이것은 형성권이므로 차임 증액 청구가 타당하다고 인정이 되면 청구했던 시기로 소급 적용하여 곧바로 발생하게 됩니다. 만약 임대차 계약 당시 차임 증액을 하지 않겠다는 특약을 세웠더라도 그것은 형성권에서 효력을 보기 어렵고 신의칙에 반한다고 인정이 되어도 효력을 발생하기 어렵습니다.

 

 

추가로 법정 질권 및 저당권에 대한 권리도 행사할 수 있습니다.

 

 

임대인의 의무

 

먼저 임대인은 임차인이 목적물을 사용, 수익 할 수 있게 할 의무가 있습니다. 굳이 임차인의 용도에 맞게끔 상태를 유지할 필요는 없으나 통상적으로 사용, 수익에 적합한 상태까지는 만들어 놓아야 합니다.

 

 

그래서 임대인은 원칙적으로 수선의무를 부담하게 되지만 아주 사소한 것이라면 임차인이 이를 부담하게 되고 임대인은 굳이 임차인의 안전을 배려하여 보호의무까지 부담하지도 않습니다.

 

 

만약 제삼자가 임차인의 사용, 수익을 방해하는 경우에는 임대인이 이를 제거해줄 의무가 있어 방해 제거 의무를 부담해야 합니다. 이외에도 비용상환의무와 담보책임까지 지게 됩니다.

 

 

임차인의 권리

임차인의 권리는 쉽게 임대인의 의무와 대조를 이룬다고 생각하면 되는데 먼저 목적물을 사용, 수익 할 권리가 있습니다. 해당 임대차를 하면서 비용을 지불하기 때문에 당연한 내용입니다. 만약 임대인이 이를 위반하여 자신의 권리를 침해할 경우 위반행위의 정지, 임대차 계약의 해지, 손해배상 청구 등을 행사할 수 있게 됩니다.

 

 

두 번째 임차권의 대항력을 행사할 수 있습니다. 원래 임차권은 채권이므로 임차목적물의 소유권이 이전되면 양수인에게 대항할 수가 없습니다. 그러나 부동산 임차권이 등기가 되어 있거나 건물 등기가 있는 토지 임차권의 경우 대항력을 가지게 됩니다.

 

 

등기가 된 임차권에는 용인권은 물론 담보적인 권능도 함께 가지게 되고 임차보증금을 반환받기 전까지 임차권등기의 말소도 거부할 수 있게 됩니다.

 

 

세 번째 비용상환청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 해당 부동산을 이용하면서 사용한 비용은 사용 즉시 상환을 임대인에게 청구하 수 있게 되고 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한해서 유익비 상환 청구도 가능합니다.

 

 

이 권리는 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 하며 임의규정이기 때문에 계약 전에 포기하는 특약을 넣을 수도 있습니다.

 

 

네 번째 지상물 매수청구권이 있습니다. 임차인이 갱신을 하였는데 임대인이 거절한 경우 임차인은 그동안 사용, 수익 하면서 만든 지상물에 대한 매수청구를 할 수 있게 되는 권리입니다.

 

 

이 권리는 임차인만 행사할 수 있어 임차인이 소유권을 다른 사람에게 넘길 경우에는 이 권리를 행사할 수 없게 됩니다. 그리고 이 권리를 행사할 상대방은 임차권이 소멸 당시에 있을 때 한하기 때문에 이 점에 유의할 필요가 있습니다.

 

 

관청의 허가를 받지 않아도 매수청구의 대상이 되고 반드시 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 제한되지도 않습니다. 지상물 매수청구권은 형성권이어서 행사하면 청구 당시를 기준으로 효과를 발휘할 수 있습니다. 

이외에도 부속물 매수청구권과 일부 멸실에 따른 감액청구권과 해지권도 행사 가능합니다.

 

 

임차인의 의무

 

임차인의 의무는 임대인의 권리와 교차한다고 생각하면 쉽게 이해할 수 있습니다. 먼저 임차인의 가장 기본적인 의무라고 할 수 있는 차임지급의무가 있습니다. 그리고 임차인은 선량한 관리자의 주의로 임차물을 잘 보관하여야 합니다. 임차인의 귀책사유가 발견되어 목적물의 손실이 발생했을 경우 손해배상책임을 지게 됩니다.

 

 

임대차가 종료되었을 때 임차목적물을 원상회복해야 하는 의무도 있습니다. 이때 특정한 것들을 설치했을 경우 이러한 부속물들을 전부 철거해야 합니다. 임대인의 잘못으로 임대차 계약이 해지된다고 해서 원상회복 의무가 사라지는 것은 아니기에 이점에 유의하면 좋을 것 같습니다.

 

 

오늘은 임대인, 임차인의 권리와 의무에 대한 임대차의 효력에 대해 알아보았습니다. 임대인, 임차인 각자가 계약 아래 준수해야 할 사항들과 행사할 수 있는 권리들이 뭔지 교차해서 파악하면 쉽게 알 수 있을 것이라고 생각하며 이만 마치겠습니다.