등기의 효력

01. 본등기의 효력

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물권 행위와 그에 부합하는 등기가 있으면 부동산물권변동의 효력이 발생합니다.

 

부동산 제한물권이나 부동산 환매권, 부동산임차권 등의 일정한 사항을 등기하면 제삼자에 대하여 그 내용을 주장할 수 있습니다.

 

동일한 부동산에 대하여 설정된 수개의 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기의 선후에 의하여 결정됩니다.

 

02. 등기의 추정력

 

(1)의 의

 

등기가 있으면 그에 상응하는 실체법상의 권리가 등기명의인에게 있는 것으로 추정되는 효력을 말합니다. 상대방이 등기의 무효를 '증명'하지 않는 한 등기의 추정력은 깨어지지 않습니다.

 

다만 소유권 이전등기의 원인으로 중장 된 계약서가 진정하지 않은 것으로 증명된 이상 그 등기의 적법 추정은 복멸 되는 것이고 계속 다른 적법한 등기원인이 있을 것으로 추정할 수는 없습니다.

(2) 추정력의 물적 범위

 

등기는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부해야 하므로 등기원인도 적법한 것으로 추정됩니다.

 

등기 명의자가 등기부상 기재된 등기원인에 의하지 아니하고 다른 원인으로 적법하게 취득하였다고 하면서 등기원인행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다거나 이러한 주장이 인정되지 않는다고 하여 그러한 사실만으로는 그 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수 없습니다.

 

소유권 이전등기가 경료되어 있는 이상 일응 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받고 그 절차 및 원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있습니다. 따라서 농지매매의 소유권 이전등기에는 소재지 관서의 증명이 구비되었음이 추정됩니다.

 

또한 전 등기명의인이 미성년자이고 당해 부동산을 친권자에게 증여하는 행위가 이해상반 행위라 하더라도 일단 친권자에게 소유권 이전등기가 경료된 이상, 특별한 사정이 없는 한 그 소유권 이전등기에 필요한 절차를 적법하게 거친 거 승로 추정됩니다.

 

(3) 등기된 권리의 적법 추정

부동산에 관한 소유권 이전등기는 권리의 추정력이 있으므로, 이를 다투는 측에서 그 무효 사유를 주장, 입증하지 아니하는 한, 등기원인 사실에 관한 입증이 부족하다는 이유로 그 등기를 무효라고 단정할 수 없습니다.

 

근저당권 설정등기가 경료되어 있으면 근저당권의 존재 자체뿐만 아니라 이에 상응하는 피담보채권의 존재도 추정됩니다. 그러나 근저당권의 성립 당시 근저당권의 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있었는지 여부에 대한 증명책임은 그 존재를 주장하는 측에 있습니다. 즉 법률행위(기본계약)가 존재한다는 사실에 대해서는 추정력이 인정되지 않습니다.

 

(4) 제삼자의 대리 권한 추정

 

전등 기명 의인의 직접적인 처분행위에 의한 것이 아니라 제삼자가 그 처분행위에 개입된 경우에도 현등 기명 의인의 등기는 적법하게 이루어진 것으로 추정되므로 전등 기명 의인이 그 제삼자에게 전등 기명 의인을 대리할 권한이 없었다든지, 그 제삼자가 전등 기명 의인의 등기서류를 위조하였다는 등의 사실을 증명해야 합니다.

 

03. 추정력의 인적 범위(권리변동의 당사자 간에도 미침)

 

부동산에 관하여 소유권 이전등기가 마쳐져 있는 경우 그 등기 명의자는 제삼자에 대하여서뿐만 아니라, 그 전 소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 전등 기명 의자가 현등 기명 의자의 소유권 이전등기가 무효라는 사실을 증명하여야 합니다.

04. 추정의 효과

 

(1) 기본적 효과

 

등기의 효력을 다투는 자가 등기부의 기재가 진실이 아님을 증명해야 합니다. 추정의 효과는 등기명의인뿐만 아니라 제삼자도 원용할 수 있습니다. 그리고 추정은 등기명의인의 이익뿐 아니라 불이익한 사실(세금 문제 등)에도 미칩니다.

 

(2) 부수적 효과

 

등기를 믿고 거래한 자는 선의, 무과실로 추정됩니다. 반면 등기에 기재되어 있는 사실을 모르고 거래한 자는 과실이 있었던 것으로 추정됩니다. 또한 부동산을 취득하려는 자는 등기부를 조사하는 것이 일반적이므로 등기내용에 대해서는 악의가 추정됩니다.

 

05. 적용범위

가등기와 예고등기, 그리고 표제부 등기에는 추정력이 없습니다.

 

민법 제200조의 점유자의 권리 적법 추정의 규정은 특별한 사정이 없는 한 부동산물권에 대하여는 적용되지 아니하고 다만 그 등기에 대하여서만 추정력이 부여됩니다.

 

06. 추정력의 복멸

 

(1) 소유권 이전등기의 추정력

 

사망자 명의의 등기신청에 의해 경료된 등기는 원인무효의 등기로서 등기의 추정력을 인정할 여지가 없으나, 사망한 등기의무자로부터 경료된 등기라고 하더라도 등기의무자의 사망 전에 그 등기원인이 이미 존재하는 등의 사정이 있는 경우에는, 그 등기의 추정력을 부정할 수 없습니다.

또한 등기신청을 등기공무원이 접수한 후 등기를 완료하기 전에 본인이나 그 대리인이 사망한 경우에도 추정력이 인정됩니다.

 

허무인으로부터의 이전등기에는 추정력이 인정되지 않습니다.

 

(2) 소유권 보존등기의 추정력

 

소유권 보존등기는 소유권이 진실하게 보존되어 있다는 사실에 관하여서만 추정력이 있고 소유권 보존 이외의 권리변동이 진실하다는 점에 관하여서는 추정력이 없습니다.

 

따라서 건물 소유권 보존등기의 명의인이 건물을 신축하지 않은 것으로 밝혀진 경우, 보존등기 명의자가 이전의 소유자로부터 부동산을 양수한 것이라고 주장하고 전 소유자는 양도사실을 부인하는 경우에는 추정력이 깨어집니다.

 

나아가 보존등기 명의인 이외의 자가 당해 토지를 사정받은 것으로 밝혀지면  그 보존등기의 추정력은 깨어집니다.