등기의 유효조건/ 중간생략등기

01. 의 의

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부동산물권변동이 발생하기 위해서는 부동산 등기법이 정하는 절차상의 요건을 갖추어야 하고(형식적 유효 요건), 그 등기가 물권 행위의 내용과 합치하여야 합니다.(실질적 유효 요건)

 

02. 등기의 형식적 유효 요건

 

(1) 등기가 존재할 것

 

등기신청이 있고 등기필증이 교부되었다 하더라도 기재가 없으면 등기가 존재하지 않으므로 물권변동이 생기지 않습니다.

 

등기는 물권의 효력 발생요건이지 효력 존속 요건이 아니므로 물권에 관한 등기가 원인 없이 말소된 경우에 그 물권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않습니다. 확정판결에 의해 말소되었다 하더라도 판결이 취소되었다면 말소된 등기의 등기 명의자는 여전히 적법한 소유자로 추정됩니다. 즉 여전히 권리의 '존속'이 추정되는 것이지 권리의 '소멸'이 추정되는 것은 아닙니다.

저당권 설정등기가 불법 말소되었다는 사정만으로 곧바로 저당권이 소멸하는 것은 아닙니다. 그러나 부동산이 경락되면 그 부동산에 존재하였던 모든 저당권은 소멸하는 것이므로, 저당권 설정등기가 원인 없이 말소된 이후에 저당 목적물인 부동산에 관하여 경매절차가 진행되어 경락인이 경락대금을 완납하였다면, 원인 없이 말소된 저당권은 소멸하였습니다. 따라서 저당권자는 저당권의 말소 회복등기를 청구할 수는 없습니다. 다만 먼저 배당받은 자에게 부당이득 반환을 청구하거나 불법 말소한 자에게 불법행위에 따른 손해배상만을 청구할 수 있을 뿐입니다.

 

이는 가압류 등기가 불법 말소된 후 해당 부동산이 경매가 된 경우에도 마찬가지입니다.

 

불법으로 말소된 등기의 회복등기가 있을 때에는 그 회복등기는 말소된 종전의 등기와 같은 순위가 됩니다. 설사 기간 내에 회복등기를 하지 않았다 하더라도 소유권을 상실하지 않습니다. 이 경우 불법 말소에 따른 '회복' 등기소송의 상대방은 현재의 소유 명의인이 아니라 말소 당시의 소유 명의인입니다.

 

(2) 이중보존등기의 문제

 

표제부의 중복등기 - 등기의 선후에 관계없이 부동산의 실제상황에 일치하는 등기만 유효합니다.

 

등기명의인이 동일한 경우 - 동일 부동산에 관하여 동일인 명의로 중복보존등기가 경료된 경우, 부동산 등기법이 1 부동산 1 용지 주의를 채택하고 있는 이상, 뒤에 경료된 등기는 실체 관계에 부합하는지 여부를 가릴 것 없이 무효입니다.

 

등기명의인이 다른 경우 - 동일 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권 보존등기가 경료된 경우에는 먼저 이루어진 소유권 보존등기가 원인무효가 되지 않는 하 뒤에 된 소유권 보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에도 1 부동산 1 용지 주의를 채택하고 있는 부동산 등기법 아래에서는 무효입니다.

1 부동산 1 등기 용지 원칙상 무효인 이중보존등기나 그에 기초한 등기로는 시효취득을 할 수 없습니다.

 

(3) 부동산 등기법이 정하는 절차에 따를 것

 

판례는 실체 관계에 부합하면 등기절차에 하자가 있다 하더라도 그 등기는 유효하다는 입장입니다.

 

즉 증여에 의하여 부동산을 취득하였지만 등기원인을 매매로 기재하였다고 하더라도 그 등기는 유효합니다.

 

위조된 등기신청서류에 의하여 경료된 소유권 이전등기 등도 실체 관계에 부합하면 유효합니다.

 

신축건물의 보존등기를 건물 완성 전에 하였더라도 그 후 그 건물이 곧 완성된 이상 등기를 무효라고 볼 수 없습니다.

 

다만 이중보존등기나 토지거래허가 구역 내에서의 중간 생략 등기는 실체 관계에 부합해도 무효입니다.

 

03. 등기의 실질적 유효 요건

 

(1) 객체의 불합치

 

예컨대 X토지에 대한 매매계약이 있었으나 Y토지의 소유권 이전등기가 되면 그 등기는 무효입니다. 이 경우에는 Y토지의 등기를 말소하고, 물권 행위에 부합하는 X토지에 대한 소유권 이전등기를 하여야 하여야 합니다.

(2) 양적 불합치

 

등기된 권리내용의 양이 물권 행위의 그것보다 큰 경우에는 물권 행위의 한도에서 효력이 있고, 등기된 양이 물권 행위의 양보다 적은 경우에는 일부 무효의 법리에 따라 처리합니다.

 

04. 무효 등기의 유용

 

(1)의 의

 

등기가 실체적 권리관계에 부합하지 않아 무효로 된 후에 그 등기에 부합하는 실체적 권리관계가 있게 되면 기존의 무효 등기를 새로운 실체적 권리관계를 공시하는 등기로 사용하는 것을 말합니다.

 

(2) 사항란의 유용

 

실질관계의 소멸로 무효로 된 등기의 유용은 그 등기를 유용하기로 하는 합의가 이루어지기 전에 등기상 이해관계가 있는 제삼자가 생기지 않은 경우에 한하여 허용됩니다.

 

(3) 표제부의 유용

표제 부등기의 유용은 인정되지 않습니다. 따라서 멸실된 건물의 보존등기를 멸실 후에 신축한 건물의 보존등기로 유용하는 것은 인정되지 않습니다.

 

 

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01. 의 의

 

甲의 부동산을 매수한 乙이 자기 앞으로 소유권 이전등기를 하지 않고 丙에게 미등기 전매하여 丙 앞으로 소유권 이전등기를 하는 것을 중간 생략 등기라고 합니다. 

 

부동산 등기 특별조치법은 중간 생략 등기를 금지하고 있으나 이는 단속규정이므로 이를 위반한 중간 생략 등기도 유효합니다. 그러나 이는 강행규정 위반이므로 중간 생략 등기의 합의 자체가 적법한 등기원인이 될 수는 없습니다.

 

02. 중간 생략 등기의 합의가 없는 경우

 

(1) 위의 예에서 최종 매수인 丙이 갖는 소유권 이전등기청구권은 채권적 청구권이므로 3자 합의가 없는 한 최초 매도인 甲에게 직접 소유권 이전등기를 청구할 수는 없습니다. 다만 乙의 소유권 이정 등기청구권을 대위 행사할 수 있을 뿐입니다.