전세권의 정의, 성질, 취득 및 존속기간과 그에 따른 효력에 대한 모든 것!!!

용익물권인 지상권, 지역권과 더불어 그 결을 같이 하는 전세권은 다른 두 개의 비해 비교적 친숙한 단어라고 생각되지만 보다 심도 있게 알지 못하는 경우가 많다고 생각되어 이번 시간에는 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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목차

01. 전세권의 정의
02. 전세권의 성질
03. 전세권의 취득
04. 전세권의 존속기간
05. 전세권의 효력

 

 

전세권의 정의

 

전세권이란 금전을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 맞게 사용할 수도 그로 인한 수익을 얻을 수도 있는 것을 의미합니다. 그러나 아무 부동산이나 가능한 것은 아니고 타인의 농경지는 전세권을 행사할 수 없습니다.

 

 

전세권의 성질

 

첫 번째로 타물권의 특성을 가지고 있습니다. 앞서 언급하였듯이 전세권은 타인의 부동산을 점유하면서 발생하는 권리이므로 타물권의 성질이 나타나는 것입니다. 또한 전세권은 그 일부에도 성립할 수 있으나 이때는 등기를 꼭 해야 합니다.

 

 

두 번째 전세권은 용익물권적인 성질과 담보물권적인 성질을 동시에 가지고 있는 물권입니다. 용익물권적인 성질은 쉽게 말해 해당 부동산을 점유하면서 사용 및 수익이 가능하다는 것을 의미하고 담보물권적인 성질은 만약 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하고 있을 때 세입자는 전세 목적물을 경매에 신청할 수 있고 그 부동산에 걸려 있는 다른 후순위 권리들보다 우선변제받을 수 있다는 특징이 있습니다.

 

 

전세권의 취득

 

일반적인 전세권의 취득방법은 당사자간의 설정계약과 동시에 등기를 필요로 합니다. 굳이 해당 부동산을 인도하는 것은 전세권 성립 요소가 아니므로 참고하면 될 것 같습니다.

 

 

또한 전세권자의 명의를 본인이 아닌 제삼자로 하는 것도 가능한데 대신에 임차인, 임대인, 제삼자 모두의 공통된 합의가 있을 때에 경료된 등기만 유효합니다.

그리고 전세계약이 통정 허위표시로 인해 무효로 판명 나더라도 만약 이 전세권에 근저당을 설정한 사람이 통정 허위표시로 인해 전세계약이 되었다는 것을 모를 경우 근저당권자에게는 성립하게 됩니다. 설사 근저당권자가 알았다고 해도 근저당권부 채권을 가압류한 사람이 이 사실을 모르고 있을 때에는 근저당권자는 해당이 안 되지만 가압류한 사람에게는 성립하게 됩니다.

 

 

전세권의 성립 요소 중 전세금의 지급이 있어 전세금을 지급한다면 전세권을 가진다고 볼 수 있습니다. 만약 당사자가 합의를 해서 전세금을 지급하지 않는다는 특약을 만들어도 이것은 전세권 자체의 성립을 무효시키는 조항이라 성립이 되지 않습니다.

 

 

또한 꼭 전세금을 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존에 채권 같은 것이 있다면 이것으로 대신 갈음하는 것도 가능합니다.

 

 

이외에도 전세권을 취득하는 방법에는 양도, 상속, 취득시효 등이 있습니다.

 

 

전세권의 존속기간

 

전세권의 존속기간은 그 기간을 정했을 때와 정하지 않았을 때로 구분할 수 있습니다. 존속기간을 정했다면 최대 10년을 넘길 수 없고 최소 1년 이상으로 설정을 해야 합니다. 그러나 토지에 대한 전세권의 최단기간은 예외적으로 제외입니다.

 

 

반대로 존속기간을 정하지 않았다면 최단기간은 1년을 보장해야 하고 서로는 원할 때 언제든 소멸을 얘기할 수 있습니다. 이때 통고를 받았다면 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다.

 

 

해당 기간이 되었지만 전세권의 계속 유지하고 싶은 경우도 있는데 이럴 때는 갱신을 하면 쉽게 해결할 수 있습니다. 이 갱신또한 마찬가지로 10년을 넘을 수 없습니다. 전세권 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절에 대한 별다른 얘기가 없다면 이는 동일한 조건으로 갱신한 것으로 봄이 타당합니다.

이러한 갱신에는 약정 갱신과 법정 갱신이 존재하고 약정 갱신은 반드시 등기를 해야 효과를 볼 수 있습니다. 법정 갱신은 갱신이 되고 나면 존속기간의 제한이 사라지는 효과가 있고 법적으로 정해진 것이어서 등기를 하지 않고도 제삼자에 대한 대항력을 가질 수 있습니다.

 

 

전세권의 효력

 

전세권을 가진 세입자는 소유를 기반으로 한 지상권과 임차권을 행사할 수 있습니다. 그리고 이러한 권리는 세입자의 동의 없이 집주인이 함부로 소멸하지 못하는 특징이 있습니다.

 

 

그러나 세입자가 지상권과 임차권을 행사하면서 이와 관련된 지료를 지급하지 않아 소멸 청구 요건에 해당이 되었을 때는 세입자의 동의 없이도 소멸을 청구할 수 있습니다.

 

 

전세권의 또 다른 효력은 그것이 설정하는 범위 내로 사용, 수익이 가능하다는 점을 들 수 있고 대신에 끝나고 나서는 원상회복 및 손해가 있다면 손해배상의 책임을 지게 됩니다.

 

 

물권적 청구권에 대해서도 가능한데 제삼자가 불법점유를 하고 있다면 건물의 인도를 청구할 수 있고 점유 보호 청구권을 청구할 수 있습니다.

 

 

오늘은 전세권에 대해 자세히 알아보았습니다. 다른 용익물권과는 다르게 담보물권의 성질까지 포함하고 있다는 것이 특이했고 이로 인해 전세권을 단순히 점유의 개념으로만 보는 것보다 훨씬 넓게 사용할 수 있으므로 이점에 유의해 전세권을 이용하면 어떨지 언급하며 이만 마치겠습니다.