법률행위의 무효

01. 서 설

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<1> 무효의 의의

 

(1) 법률행위의 무효란 당사자가 의역한 법률 효과가 법률행위 성립 당시부터 발생하지 않는 것으로 확정되어 있는 것을 말합니다.

 

(2) 무효는 법률행위가 성립된 것을 전제로 하므로 법률행위가 성립요건을 갖추지 못한 경우(부존재)에는 무효에 관한 법리가 적용될 여지가 없습니다.

 

<2> 무효의 효과

 

(1) 무효인 법률행위는 처음부터 법률행위의 효과자 발생하지 않으므로 당사자는 이행 전에는 이행할 필요가 없고, 이행 후에는 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 제103조의 반사회질서 법률행위는 불법원인 급여에 해당하여 부당이득 반환청구가 허용되지 않습니다.

 

(2) 무효인 법률행위는 그 법률행위가 성립한 당초부터 당연히 효력이 발생하지 않는 것이므로, 무효인 법률행위에 따른 법률 효과를 침해하는 것처럼 보이는 위법행위나 채무불이행이 있다고 하여도 법률 효과의 침해에 따른 손해는 없는 것이므로 그 손해배상을 청구할 수는 없습니다.

02. 무효의 종류

 

<1> 절대적 무효와 상대적 무효

 

절대적 무효는 누구나 또는 누구에게나 무효를 주장할 수 있는 무효이고, 상대적 무효는 법률행위의 당사자 사이에는 무효이나, 선의의 제삼자에게는 무효로써 대항할 수 없는 무효입니다.

 

<2> 전부 무효와 일부 무효

 

민법은 법률행위의 일부가 무효인 경우에는 그 법률행위 전부를 무효로 함이 원칙입니다.

 

그러나 법률행위의 일체성, 분할 가능성(가분성) 그리고 나머지 부분만으로도 유효로 하려는 당사 잔의 '가정적 의사'가 인정되면 일부는 유효가 될 수 있습니다. 따라서 법률행위가 불가분인 경우에는 전부 무효이며 일부 무효를 논할 수 없습니다.

 

국토이용관리법상의 규제구역  내의 토지와 건물을 일괄하여 매매한 경우, 토지에 관한 당국의 거래허가가 없으면 건물만이라도 매매하였을 것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정되는 경우에 한하여 토지에 대한 매매거래허가가 있기 전에 건물만의 소유권 이전등기를 명할 수 있다고 보아야 할 것입니다.

03. 확정적 무효와 유동적 무효

 

<1> 확정적 무효

 

확정적 무효란 법률행위의 효력 발생이 확정적으로 부정되는 것으로 무효의 원칙적 형태입니다. 따라서 확정적 무효인 법률행위는 추인하여도 무효입니다.

 

<2> 유동적(불확정적) 무효

 

법률행위가 현재로서는 무효이나 추인이나 허가 등에 의하여 법률행위 당시로 소급하여 유효가 될 수 있는 법적 상태를 말합니다. 무권대리와 토지거래허가 구역 내에서 아직 허가받지 않은 토지매매계약 등이 그 예입니다.

 

<3> 토지거래허가제

 

(1) 유동적 무효

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률상 허가를 받을 것을 전제로 체결된 계약은 허가를 받기 전까지는 유동적 무효 상태에 있습니다. 허가를 받으면 소급하여 유효가 되므로 다시 계약을 체결할 필요가 없습니다.

 

그러나 처음부터 허가를 배제하거나 잠 탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화 될 여지가 없습니다.

(2) 유동적 무효 상태에서의 법률관계

 

허가를 받기 전의 상태에서는 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행 청구도 할 수 없습니다. 따라서 상대방의 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없습니다.

 

또한 토지거래허가가 있을 것을 조건으로 매도인에게 소유권 이전등기절차의 이행을 청구할 수도 없습니다.

 

나아가 매수인이 대금을 지급할 의무가 없으므로 매도인은 매매대금의 지급이 없었음을 이유로 매수인의 협력의무의 이행을 거절하거나 동시이행의 항변을 할 수도 없습니다.

 

(3) 협력의무 이행 청구 가능

 

양 당사자는 서로 토지거래에 협력할 의무가 있으므로 협력의무의 이행을 소로서 구할 수 있습니다. 또한 상대방이 협력의무를 이행하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있고, 상대방이 협력의무를 이행하지 않거나 허가신청에 이르기 전에 계약을 철회하는 경우에는 일정한 손해배상을 하기로 하는 약정도 가능합니다.

 

그러나 협력의무는 주된 채무가 아니므로 협력의무 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없습니다.

 

(4) 가처분

'토지거래허가신청절차 청구권'을 피보전권리로 하여 매매목적물의 처분을 금하는 가처분을 구할 수 있습니다. 다만 계약이 무효이므로 '소유권 이전등기청구권'을 피보전권리로 하는 가처분은 허용될 수 없습니다.

 

(5) 계약금

 

유동적 무효 상태에서는 당사자는 서로 협력할 의무가 있으므로 계약금(중도금)에 대한 부당이득 반환청구가 허용되지 않습니다. 확정적 무효가 되어야 비로소 부당이득 반환청구를 할 수 있습니다.

 

다만 유동적 무효 상태에서도 계약금 해제는 가능합니다. 토지거래허가를 받은 것만으로는 이행의 착수가 아니므로 토지거래허가를 받았다 하더라도 아직 이행에 착수한 바가 없다면 계약금 해제를 할 수 있습니다.

 

(6) 확정적 유효로 되는 경우

 

허가를 받으면 소급하여 확정적 유효가 됩니다.

 

토지거래허가구역이 해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 않는 경우에는 토지매매계약은 허가를 받을 필요 없이 확정적으로 유효가 됩니다.

 

다만 허가를 배제하거나 잠 탈하는 내용으로 매매계약이 체결되어 확정된 무효인 경우에는 계약 체결 후 허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간 만료 이후 재지정을 하지 아니한 경우라 하더라도 유효가 될 수 없습니다.