자주점유와 타주점유

01. 의 의

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(1) 소유의 의사를 가지고 하는 점유가 자주점유이고, 소유의 의사가 없는 점유가 타주 점유입니다.

 

(2) 자주점유라 함은 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권원, 즉 소유권을 가지고 있거나 또는 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아닙니다.

 

(3) 자주점유와 타주 점유의 구별 실익

 

점유자와 회복자의 책임, 취득시효, 무주물 선점 등에서 그 구별 실익이 있습니다.

 

02. 자주점유의 판단기준

 

점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 엇은 타주 점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적, 객관적으로 결정됩니다. 따라서 매수인이나 도둑의 점유는 자주점유이고, 지상권자, 전세권자, 임차인, 명의수탁자의 점유는 타주 점유입니다.

03. 자주점유의 판단기준

 

(1) 점유 권원의 성질이 불분명한 경우에는 자주점유로 추정됩니다.

 

(2) 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 스스로 자주점유임을 입증할 책임이 없고, 점유자의 점유가 타주 점유임을 주장하는 상대방(취득시효의 성립을 부정하는 자)에게 타주 점유에 대한 입증책임이 있습니다. 따라서 점유자가 스스로 매매 또는 증여와 같은 자주점유의 권원을 주장하였으나 이것이 인정되지 않는 경우에도 그 점유 권원이 인정되지 않는다는 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나 또는 점유 권원의 성질상 타주 점유라고는 볼 수 없습니다.

 

(3) 이는 공유의 경우에도 마찬가지입니다. 즉 공유자가 매매 등과 같이 종전의 공유지분권과는 별도의 자주점유가 가능한 권원에 의하여 다른 공유자가 소유, 점유하는 특정된 부분을 취득하여 점유를 개시하였다고 주장하는 경우에는 타인 소유의 부동산을 매수, 점유하였다고 주장하는 경우와 달리 볼 필요가 없으므로 취득 권원이 인정되지 않는다고 하더라도 그 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나 점유 권원의 성질상 타주 점유라고 할 수 없습니다.

 

(4) 자주점유의 추정은 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 적용됩니다. 따라서 국가 및 지자체가 토지에 관하여 공공용 재산으로서의 취득절차를 밟았음을 인정할 증거(서류)를 제출하지 못하고 있다는 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다고 할 수 없습니다.

(5) 자주점유의 인정 여부

 

매수인이 매매계약에 의하여 목적 토지의 점유를 취득한 경우, 설사 그것이 타인의 토지의 매매에 해당하여 곧바로 소유권을 취득할 수 없다거나, 등기를 수반하지 아니한 점유임이 밝혀졌다고 하여 이 사실만 가지고 바로 점유 권원의 성질상 소유의 의사가 결여된 타주 점유라고 할 수 없습니다.

 

또한 점유의 시초에 소유의 의사로 점유한 것이라면, 후에 그 매도인에게 처분권한이 없었다는 사실을 알게 되었다고 하더라도 자주점유가 타주 점유로 전환되지 않습니다. 점유의 시초에 자신의 토지에 인접한 타인 소유의 토지를 자신 소유 토지의 일 불로 알고서 점유하게 된 자가 나중에 그 토지가 자신의 토지가 아니라는 점을 알게 되었다고 하더라도 마찬가지입니다.

 

점유를 개시함에 있어서 매수인이 착오로 인접 토지의 리부를 그가 매수 취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 위 인접 토지의 일부를 현실적으로 인도받아 점유하여 왔다면 특별한 사정이 없는 한 인접 토지에 대한 점유는 자주점유입니다. 그러나 매매 대상 건물 부지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하므로 그 점유는 타주 점유에 해당합니다.

 

점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단 점유한 것임이 증명된 경우에는 자주점유의 추정은 깨어집니다.

점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적, 객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에는 자주점유의 추정은 깨어집니다.

 

처분권한이 없는 자로부터 그 사실을 알면서 부동산을 취득하거나 어떠한 법률행위가 무효임을 알면서 그 법률행위에 의하여 부동산을 취득하여 점유를 시작한 때에는 소유의 의사가 있다고 할 수 없습니다.

 

타인의 토지 위에 분묘를 설치 또는 소유하는 자는 점유 권원의 성질상 소유의 의사가 추정되지 아니합니다. 그러나 토지를 매수, 취득하여 점유를 개시함에 있어서 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수, 취득한 토지에 속하는 것으로 믿고서 점유하고 있다면 그 인접 토지의 점유 방법이 분묘를 설치, 관리하는 것이었다고 하여 점유자의 소유 의사를 부정할 것은 아닙니다.

 

명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자의 점유는 그 권원의 성질상 자주점유라고 할 수 없습니다. 따라서 시효취득이 인정되지 않습니다.

 

부동산의 공유자 한 사람이 전부를 점유하고 있다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주 점유입니다.

 

무허가 건물을 매수할 당시에 그 부자가 타인의 소유라는 사정을 잘 알면서 점유를 개시한 경우에도 자주점유의 추정은 깨어집니다.