우리가 흔히 시장이라는 개념은 익히 들어왔지만 부동산 시장은 생소할 것이라고 생각합니다. 그래서 이번 시간에는 이것의 개념과 일반적인 시장과 어떤 다른 특성이 있는지에 대해 알아보겠습니다.
목차
01. 부동산 시장의 개념
02. 부동산 시장의 특성
03. 부동산 시장의 기능
부동산 시장의 개념
먼저 부동산 시장은 일반적인 시장과 다르게 지리적인 공간을 수반하게 됩니다. 위치가 고정되어 있기 때문에 물리적인 특성을 고려하지 않을 수 없게 됩니다.
부동산 시장은 양, 질 등 여러 가지 측면에서 유사한 부동산들끼리는 그 가격이 균등해지는 경향을 형성한다고 쉽게 생각하면 될 것 같습니다.
즉 같은 재질로 만들어진 아파트 2개가 있다고 가정했을 때 하나는 강남에 위치해있고 다른 하나는 한적한 시골에 위치해 있다면 지역이 다르다는 점에서 두 아파트의 가격은 동일하지 않고 차이를 보이게 된다는 것입니다.
부동산 시장의 특성
이렇게 일반적인 시장과 다른 부동산 시장의 특성 또한 약간 이색적이기도 한데 첫 번째로 수급조절이 어렵다는 특성이 있습니다. 아파트를 예로 들면 아파트를 사려고 하는 사람이 많아 그 공급을 늘리려고 하면 문제가 하나 있습니다. 아파트라는 것이 쉽게 만들어지는 것이 아니라 오랜 시간이 걸린다는 점입니다.
즉 상황이 변함에 따라 수요와 공급을 조절하기가 어렵고 조절하더라도 많은 시간이 할애되므로 단기적으로 가격의 왜곡이 발생하기 쉬워집니다. 그리고 공급이 쉽게 안되기 때문에 공급의 제약이 나타나고 이로 인해 얼마간 공금의 단기 고정성이라는 성질이 나타나게 되는 것입니다.
두 번째는 시장의 국지성입니다. 시장의 국지성이란 지역화되어있다는 의미로 부동산 시장은 해당 지리 및 공간과 밀접하게 연관되어 있다는 것을 뜻합니다. 부동산의 위치, 용도, 규모 등에 따라 여러 개의 부분 시장으로 나눠지고 비슷한 부동산이지만 상이한 가격이 형성되게 됩니다.
그래서 이러한 현상은 시장의 불균형을 초래하며 수요와 공급이 균형을 이루지 못한다는 것을 의미합니다.
세 번째는 시장의 불완전성입니다. 위에서 언급하였듯이 부동산은 위치가 고정되어 있어 수요와 공급의 조절을 어렵게 만들고 이는 이미 만들어 놨으면 수요가 떨어지더라도 공급을 줄일 수 없어 상당한 기간의 사회적 비용을 초래할 뿐만 아니라 워낙 금액이 커 부동산 시장의 진입과 탈퇴가 쉽게 하기 어렵다는 점들을 예로 들 수 있습니다.
즉 부동산의 위치 고정성과 내구성 및 고가성 등이 시장의 자유조절 기능을 원활하지 못하게 하여 불완전하게 만드는 것입니다.
네 번째 거래가 은밀하게 이루어진다는 점입니다. 부동산은 개별성이 높고 거래 시 행정규정 등 고려해야 할 점이 많고 외부에 이러한 점들을 공개하지 않으려는 관행이 있어 은밀하게 거래가 이루어집니다. 이는 시장정보의 수집을 어렵게 하여 정보탐색비용 등 부동산의 가격이 더욱 높아지게 되는 원인이기도 합니다.
다섯 번째 부동산 상품은 비표준 화적이고 매매기간이 장기적이라는 점입니다. 위치, 용도 등 여러 요인들로 인해 같은 재질로 만들더라도 가격이 천차만별인 만큼 부동산 상품은 비표준 화적인 특성을 띠고 있으며 일반적인 물건 거래와는 차이가 나는 것이 부동산을 매매하는데 비교적 오랜 시간이 걸린다는 것입니다.
부동산 시장의 기능
더디지만 부동산을 통해 사고파는 것이 가능하여 가격의 창조와 파괴를 가능하게 해 고이지 않고 순환하게 하는 순기능을 하고 상호 간에 재화를 교환시키는 역할도 하게 됩니다.
이외에도 공간을 배분하거나 조정하는 등의 기능을 하고 정보 창출 및 원하면 토지이용을 스스로 결정할 수 있게도 가능한 역할을 합니다.
오늘은 부동산 시장의 개념과 특성 및 기능에 대해 알아보았습니다. 학문적으로 부동산 시장이 갖는 개념에는 어떠한 것인지를 먼저 알고 실제적인 부동산 시장을 살펴본다면 기존과는 또 다른 다양한 것들이 보이는 재미가 있을 것이라고 생각하며 이만 마치겠습니다.
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